דמי מפתח הוא כינוי לעסקאות שהיו נפוצות בעיקר בשנות ה-50 של המאה הקודמת, כאשר רשויות המדינה שהייתה עדיין צעירה בימים, חיפשו פתרון לספק קורת גג למאות אלפי העולים שהגיעו לישראל, ללא יכולת לרכוש נכסים למגורים במחיר מלא. השיטה אפשרה לבעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס לדיור או לעסקים, וכך הם הבטיחו את הישארותם בנכס לתקופה בלתי מוגבלת בתמורה לתשלום של דמי שכירות חודשיים נמוכים בהשוואה למחירי השכירות בשוק החופשי.

בשנים האחרונות מגיעים לפתחם של בתי המשפט מקרים רבים העוסקים במקרה של ירושת דירה בדמי מפתח, הסיבה לכך היא שעסקאות דמי מפתח היו מאוד נפוצות בשנות ה-40 וה-50, ולא מעט מהפליטים ששרדו את השואה רכוש דירות בדמי מפתח, וכיום הצאצאים שלהם מעוניינים לבדוק מהן הזכויות שלהם, בעיקר מהסיבה שלא מעט מהנכסים ממוקמים במרכזי הערים הגדולות, כלומר נכסים השווים הרבה מאוד כסף.

הסכם דמי מפתח – רקע כללי

למעשה, דמי מפתח הוא המחיר שהדייר משלם לבעל הנכס עבור הזכות לשכור את הנכס לתקופה ממושכת וללא מגבלה. לא מעט ישראלים חיים בדמי מפתח, וביניהם יש רבים מבני דור השואה, לאחר שפליטים רבים עלו לארץ לאחר מלחמת העולם ה-II. בתקופה זו, רשויות המדינה עודדו את שיטת דמי המפתח כפתרון לקליטת העולים הרבים, שמרביתם היו חסרי כול, וכדי למנוע את עליית מחירי שכר הדירה במרכז ובערים הגדולות. כאשר אדם רכש דירה בדמי מפתח הוא זכה לזכויות שונות כמו זכויותיו של דייר מוגן, כלומר אין אפשרות לפנות אותו מהנכס ולא ניתן להעלות את שכר הדירה, כל עוד יש תוקף לחוק הגנת הדייר.

אחת הבעיות עם נכסים בדמי מפתח היא שלא ניתן להוריש את הנכס לצאצאים או לכל יורש אחר. חשוב להדגיש כי זכות הדיירות המוגנת של בעלי דירות בדמי מפתח אינה הופכת את הדייר לבעל זכות קניינית בנכס. למעשה, הנכס בדמי מפתח לא רשום בטאבו ועל פי החוק הדייר המוגן לא יכול לנהוג בדירת המגורים כפי שיכולים לנהוג הבעלים של הנכס, לכן הדייר בדמי מפתח לא רשאי לבצע שינויים בדירה, הוא לא יכול להשכיר את הנכס לדייר משנה ואסור לו למכור את הנכס או להוריש אותו, ללא הסכמת הבעלים.

כאשר הדייר נוטש את הדירה בדמי מפתח זכות הדיירות המוגנת שלו פוקעת והנכס שב לבעליו החוקיים. כדי לאפשר לצאצאים להמשיך לגור בנכס, הקרובים צריכים לגור עם הדייר המוגן, אחרת אם הוא נפטר או נוטש לצמיתות את הנכס בגלל מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, הדירה חוזר לבעליה.

מה קבוע בחוק בנושא הורשת דירה בדמי מפתח?

ההגדרה למונח דמי מפתח נמצאת בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, ואחד מעקרונות החוק קובע כי הדייר המוגן יכול להעביר את זכויות בנכס לאדם אחר, אך יש לבעל הנכס זכות ראשונית לסרב לכך. לכן, לבעלים יש זכות רכישה על הנכס, ואם הם מוותרים על זכותם, מוכרים את הזכות לאחר והתמורה תחולק בין הדייר לבין הבעלים.

החוק קובע כי במקרה של פטירת הדייר המוגן, זכויותיו בנכס יועברו לבני משפחתו (בן או בת זוג, בנים, בנות וכו'), כל עוד הם גרו איתו בנכס, לפחות בחצי השנה שקדמה לפטירתו. עם זאת, אין אפשרות במסגרת כתיבת צוואה להוסיף הורשה של זכות הדיירות המוגנת, לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי בזמן, ולפני שהדייר המוגן נוטש את הנכס מסיבה זו או אחרת, מאחר ותכנון וטיפול נכון בעזרת עו"ד מנוסה מאפשר לממש את הזכויות בנכס. כמו כן, חשוב לדעת כי זכות ההורשה של נכס בדמי מפתח היא חד פעמית, לכן יורשים של הדייר המוגן אינם יכולים להוריש את הנכס הלאה.

ירושת דירה בדמי מפתח

בשנים האחרונות מגיעים לפתחם של בתי המשפט מקרים רבים העוסקים במקרה של ירושת דירה בדמי מפתח. אז מה הדין במקרה של ירושת דירה בדמי מפתח? היכנסו וקראו